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登記・測量・境界確定 ヒグチ設計・土地家屋調査士樋口事務所

TEL. 048-283-2345

〒334-0001 埼玉県川口市桜町3-10-1

登記・境界豆知識

登記できる建物かどうかの基本的判断基準は以下4つです。
1.外気分断性
 建物が屋根や周壁で外気と分断されていないと登記できません。車庫やゴルフ練習場など用途によっては壁が3方向あれば登記できる場合もあります。また、ビニールハウスのような耐久性に乏しいものは登記できません。
2.定着性
 土地にしっかりと定着していないと登記できません。移動できる物置、トレーラーハウス等は登記できません。基礎を作り固定し、容易に移動できない状態にすれば登記できます。
3.用途性
 建築工事中に登記の依頼を受ける事があります。「早く登記をしてほしい。」と頼まれ現地に行くと、外壁や屋根は出来ているものの内部が工事中で、トイレやキッチンが取り付けられていない。このような状態ですと「居宅」としての用途性が確認できないので登記できません。
 また、用途性と併せて「人貨滞留性」も判断基準になります。人が生活する空間として十分な空間が確保されているかどうかの判断基準です。例えば、天井の高さが1.5m未満の屋根裏部屋は人貨滞留性が不十分として、登記上の床面積からは除外されます。
4.取引性
 不動産取引の対象となり得ない建物は登記できません。一般の方が建築する建築物は、取引の対象となり得ますので、1~3がクリアできていれば登記できます。

 最近は、多様な構造・材質・形状の建物があり、判断が難しいケースが多々あります。「登記できるか、床面積に入るのか」見て欲しいなど、気兼ねなくお問い合わせ下さい。


不動産登記簿について

 不動産登記簿は、一筆の土地ごと、一個の建物ごとに作製されています。法務局で全部事項証明書(登記簿謄本)を請求すると下のような書類が交付されます。ちなみに現在、登記は全てコンピュータ管理されており、最寄りの登記所で全国どこの物件の登記簿でも交付を受けられます。

登記簿は
『表題部』と『権利部』に分かれています。
『表題部』
 土地や建物の物理的現況が記録されています。
土地については「所在・地番・地目・地積」
建物については「所在・家屋番号・種類・構造・床面積」が記録されます。
この表題部の登記は
【表示に関する登記】と言われ『土地家屋調査士』が申請手続きを行います。
『権利部』

 権利部はその名の通り権利に関する登記が記録されています。権利部は甲区・乙区に分かれています。
甲区は所有権に関する事項が登記されます。第三者に対して自分が所有者であるという事を主張するためには、この甲区に登記される事が必要です。
 乙区は所有権以外の権利、例えば、抵当権・根抵当権・賃借権・地上権などに関する事項が登記されます。例えば、金融機関から融資を受けて不動産を購入した場合には、乙区に抵当権設定登記がされます。この権利部甲区・乙区の登記は
【権利に関する登記】と言われ『司法書士』が申請手続きを行います。

《土地の登記簿サンプル》
toukibo


登記はなぜ必要?

 例えば土地を買う場合、「どこにある土地で、形状・面積・利用状況がどうなっていて、所有者はだれか」分からないと安心して買えませんよね。登記は不動産の取引を安全にかつ円滑に行うための制度です。

 民法では、土地や建物の権利を取得した場合、その旨を登記しなければ、第三者に対して対抗でないと規定されています。(民法第177条)
 例題です。Aさんが自分名義で登記されている土地をBさんに売却しました。Bさんは所有権移転登記の申請を怠っていました。Bさんが所有権を取得したのに、登記名義はAさんという状態です。Aさんはこれをいいことに、その土地をCさんにも売り渡しました。Cさんはすぐに所有権移転登記を申請し登記を完了させたとします。土地はBさんとCさんどちらのもの?という問題です。
 民法177条の「第三者」というのがCさんに当たります。Bさんは登記をしなかった事によって「第三者」Cさんに対抗できないので、土地はCさんのものという事になります。"Bさんの方が先に買ったのに”です。
 権利の登記には申請義務がありませんので、登記するもしないも自分の自由なのですが、しなかった事による不利益は自分の責任という事になります。
自分の権利を守るために登記は必要なのです。

 また、表示に関する登記には申請義務
が課せられているものがあります。建物を新築・増築・取毀した場合や、土地の地目に変更があった場合など、不動産に物理的な変更があった場合です。これらの登記を「報告的登記」と言い不動産登記法により1ヶ月以内の申請義務が課せられています。(怠ると「10万円以下の過料」という罰則規定があります)物理的な変更が登記に反映されていないと安全な取引ができません。国民の安全な不動産取引のために申請義務が課されているのです。
 表示に関する登記の中でも、土地の分筆・合筆などの登記は所有者の意思によって申請するものですので申請義務はありません。このような登記を「創設的(形成的)登記」といいます。
登記についてのご相談はお気軽にどうぞ。


境界標を設置しましょう
 『杭を残して悔いを残さず!』

 皆様は、「筆界・ひっかい」という言葉を聞いたことがあります?
「筆界」とは不動産登記法に「土地が登記された時に、土地と土地の境を構成するものとされた2以上の点及びこれらを結ぶ直線」と定義されています。つまり、土地が登記された時に引かれた線が「筆界線」です。
「筆界」は「公法上の境界」と言われ、動かすことができないものとされています。
 土地家屋調査士が登記申請のために行う「筆界確定(確認)作業」は、登記された当時に引かれた筆界線がどこなのか、関係資料、関係者の証言、現地の状況等により調査・測量して、皆様に確認して頂く作業になります。
 この「筆界線」と現地の占有状況が一致していれば良いのですが、一致してない場合トラブルになるケースがあります。例えば、正しい筆界線を確認ぜずに間違えた位置に塀を作り長年経過しているような場合です。塀が数㎝筆界線から越境している事が原因でお隣とトラブルとなり、結局塀を壊し立て直す事になったケースもありました。塀を建てるときには本来の境界(筆界)がどこなのかを調査測量し、境界標を設置する事をお勧めします。
 土地は大切な財産です。せっかくの財産がこういったトラブルがあることで負の財産になってしまう事があります。後の世代のお子さん、お孫さんのためにも、本来の境界(筆界)がどこなのかを調査し、
現地に境界杭を残しましょう。
さらに地積更正登記申請などにより図面を法務局に提出すればベストです。
「杭を残して悔いを残さず」我々の業界では有名な標語です。
境界についてのご相談はお気軽にどうぞ。

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